【深度】“碧恒万融”时代彻底落幕，新宇宙房企保利来袭，只是靠躺赢吗？

保利发展董事长刘平。图片来源：保利官微
最大央企开发商保利发展，往后可以直接称为最大开发商了。
据中指研究院数据显示，今年1-6月，保利发展实现全口径销售额约2366亿元，同比增长12.5%，高出第二的万科近348亿元，稳居行业第一。去年排名榜首的碧桂园位居第五，陷入危机中的融创已在十名开外，恒大更是下滑严重。
不出意外，保利发展今年大概率会拿下地产销售榜头名，将会是这家公司首度问鼎年度销冠。
6年前，保利发展原董事长宋广菊定下在两到三年内“重返前三”的目标，彼时正值民营房企高歌猛进，即便身为“央企地产商一哥”，保利发展也未能如期完成目标，到2021年刘平任接任董事长时仍被挡在前三门外。
6年后，保利发展不仅轻松完成“重返前三”的目标，还超越碧桂园、万科登顶，今年以来在房企销售冠军的位置上越坐越稳。
在房地产行业这场马拉松比赛中，成立31年的保利发展终于成为领跑者。
如今房地产行业下行的背景下，不少人认为保利发展几乎是以“躺平”的姿势冲到行业前三，但事实真的这么简单吗?
外部环境对同行造成的冲击固然是一大因素，但能够在这场行业危机中“活的更好”也是保利发展自身的本领，除了央企带来的优势外，原本一二线占比较高的城市布局，内部稳定的管理团队、投资经营策略也是保利发展排名上升的重要原因。
亿翰智库指出，保利发展作为头部央企，早已具备规模效应。同时，保利发展战略性布局核心城市群以及高能级城市使得土储资源价值更高，有助于锚定业绩的增长。
超车记录
“我认为房地产这个行业就是个马拉松，曾经我们也快过，曾经我们也年轻过。”曾因保利发展规模增长变慢而备受压力的宋广菊，在2017年5月召开的股东大会上感叹道。
作为一家老牌央企，保利发展曾经也有过辉煌，在2012年首次迈进千亿门槛，排名行业第三。然而2012年之后，恒大、碧桂园、融创等民营房企发展迅猛，保利发展再也没进过前三，除在2015年滑落到第六名之外，保利发展的销售排名常年保持在第五的位置。
在2019年之前，房地产行业仍处于“规模为王”的阶段，信奉 “有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。”当时，所有优质资源都向规模房企集中。
在此背景下，保利发展也曾立下过flag。宋广菊在2016年股东大会上称保利发展将会在未来两到三年回到行业前三。
但彼时的保利发展存在当时外界认为的很多短板，辟如拿地力度小、项目周转较慢、总资产运营效率偏低等。
当时担任保利发展总经理的刘平也曾坦言，因为城市布局、周期性战略等因素，保利发展与“碧万恒”之间确实存在差距。
这一期间，保利发展也没能下沉到广袤的三四线城市享受棚改和去库存红利。
“人只要有梦想，总会实现的。”宋广菊曾称，保利发展总规模重回前三是公司的一个奋斗目标，实现这一目标的路径有很多，除了常规拓展之外，还可以通过收购、兼并、整合等方式。
然而实际的情况是，保利发展不仅没有在原定期限内“重回前三”，2019年实现5000亿元销售额的目标也未能达成，延迟一年后，在2020实现签约金额5028.48亿元，但与“碧万恒”超7000亿元的销售额差距较大。
就在外界以及保利发展自己都相信其“重回前三”的期限将再度延长时，2021年下半年来突发的地产行业危机，让房企格局大洗牌，保利发展迎来了属于它的“最好时代”。
“当年的布局局限、拿地力度小、杠杆上的少，如今反而全成为了优势”，保利发展一位城市公司负责人告诉界面新闻，在行业新周期下，以往的慢才有了现在的稳定。
这位负责人提到，19年之前的高增长阶段，保利也有50%左右的增幅，但比前面几家仍显得慢，当时也曾努力去加大下沉力度，但选取的区域还是长三角和珠三角城市，力度在当时看有限，但在如今看来，却避免陷入了更多低能级城市。
事实也如此，2021年恒大爆发流动性危机，保利发展从多年未动的销售排名第五上顺势向前晋升了一名。
2022年年初，保利发展2022年度工作会议上，区别于众多房企以“活下去”为目标，接替退休的宋广菊成为保利发展新任董事长仅半年的刘平提出了“进三争一”的目标，释放出积极增长的信号。
在这一年保利发展全年实现销售额约为4573亿元，虽然受行业整体下行影响也同比下降了15%，但因降幅比万科以及融创更小而晋升了两个名次，来到第二的位置，仅次于碧桂园。
此后保利发展冲击行业第一的态势愈发明显。从今年1月以来，保利发展一举超过碧桂园成为行业全口径销售榜冠军，并已连续6个月位居累计销售榜首。
时机有时候比努力更重要。相比到退休都留有未能 “重回前三”遗憾的宋广菊，今年55岁的刘平无疑要幸运得多。
固有优势
之所以能成为地产行业新的第一，保利发展早已具备的规模优势是基础。
众所周知，虽然多年未能重返前三，但保利发展在前五位置上还是坐得很稳，其长期也头顶着“最大央企开发商”的光环，比跟在后面的中海地产、华润置地、招商蛇口等央企领先不少。
在房企销售达到顶峰的2021年，保利发展的全口径销售额约为5349.29亿元，排名第四，中海地产、招商蛇口、华润置地则分别为3695亿元、3268.34亿元、3158亿元，这三家与保利的差距明显，都在一千多亿甚至两千亿以上。
除了规模优势外，保利发展的土储结构也是其排名顺利晋升的固有优势。
保利发展已重点布局核心城市多年，一直坚持“核心城市+城市群”的战略，在行业调整过程中，这一布局模式能让其销售保持有一定的韧性。
2021年保利发展重点布局的38城销售贡献为86%，同比提升8个百分点；珠三角、长三角销售贡献为56%，同比提升3个百分点。同时在26个城市销售排名第一，51个城市排名前三。
与此同时，随着房地产行业进入下行周期，曾经更多被贴上“保守”标签的央企开发商身份成为保利发展的有力背书，主要体现为品牌效应及融资优势。
所谓的品牌效应，是保利发展的央企开发商牌子为其销售带来了直接的助力。有业内人士指出，保利发展去年来之所以能在销售上保持增长，重要原因在于其央企身份更让购房者信任。
从今年上半年的销售增长数据也可以看到，相比其它房企，央国企表现出明显的韧性。
华泰证券研报指出，今年1-6月，百强房企中央国企累计销售的同比增幅为27％，而民营房企的同比增速却为-27%。
招商证券分析师赵可表示，当前市场销售方面，央国企表现优于混合所有制房企，更优于民企。“如果全局销售仍维持小幅正成长的弱β特点，那么分化仍将持续且进一步放大。”
除了品牌效应外，央企开发商的身份也为保利发展带来了低成本且通畅的融资渠道。相反融资难、甚至停滞，正是当下民营房企们最大的困境。
一位保利发展投资负责人称，“我们从未担心过融不到资，而是要争取周期更长、利息更低的资金”。
2022年保利发展就提升了直接融资比重，累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，合计规模同比增长40.72%，直接融资平均成本2.88%，属于同行中最低水平。
截至2022年底，保利发展有息负债规模为3813亿元，同比增长12.74%，增速在“三道红线”要求内平稳增长，综合融资成本约3.92%，较上一年末下降0.54个百分点。
中信证券指出，保利发展存在双重融资优势，一方面是经营和强劲股东背景所保证的信用优势，另一方面是不依赖于美元债市场，不受汇率波动影响的存量债务结构优势。
此外，去年11月A股市场的股权再融资时隔多年后重新全面开放，保利发展成为最先受益的一批房企。
截至6月27日仅有5家房企的定增方案获证监会批准注册，保利发展正是其中之一，总募资金额预计达125亿元，将用于项目开发及补充公司流动资金。
资金是拿地的底气，而拿地则是保利发展销售持续增长的前提。百亿股权定增在遏制杠杆率攀升的情况下，打开了保利发展进一步增加市占率的空间。
拿地发力
在融资这一固有优势下，保利发展从2020年开始明显在拿地上发力，尤其跟当时大多数同行都选择减少拿地的情况形成鲜明对比。
2020年全年保利发展拿地金额达2353亿元，同比增长51%，拿地强度从2019年的33.7%提升至46.8%（拿地金额占当年销售额的比例）。
2021年，随着地产行业整体陷入危机，不少房企已暂停拿地时，保利发展却继续保持一定的投资定力，全年拓展项目145个，比2020年只少了一个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比仅下降15%和21%。
加大拿地力度的同时，保利发展在当时竞争激烈的首轮集中供地中也没有盲目追高，而是等到第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性时，迅速加大投资力度，获取了广州、南京、厦门等低溢价率的地块。
数据显示，保利发展2021年拓展楼面地价为6821元/平方米，同比下降8%。
保利发展也因此花更少的钱拿到了更多货值。
据中指研究院数据，2021年保利发展的权益拿地金额约为1272亿元，还少于碧桂园的1397亿元和万科的1274亿元，但全口径新增货值约为4287亿元，超出万科、碧桂园近千亿元，排名第一。
2022年的土地市场更加冷清，但保利发展依然保持较强的投资力度，低价抄底了不少核心地块。
数据显示，2022年保利发展新拓展项目91个、总地价为1613亿元，虽然同比下降13%，但投资强度为35.3%，仍高于2019年。此外，在中指研究院统计的2022年全口径新增货值排行榜中，保利发展凭借2240亿元的新增货值蝉联第一。
在投资策略上，保利发展一方面坚持聚焦“核心城市+城市群”，2022年核心38城拓展金额占比98%；另一方面坚持以住宅为主的拓展策略，报告期内新增住宅货量占比93%，同比提升8个百分点。
今年以来，随着行业最艰难的时刻过去，不少暂停拿地的房企都开始重返土地市场，但整体拿地依然谨慎，对核心城市优质地块的争夺则白热化。
凭借着资金优势，保利发展争夺优质地块的底气依然很足。保利发展总经理周东利在3月的业绩会上称，公司的资金储备充裕，总部调配资金能力强，可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍。
“今年我们在北上、杭州等热门城市几乎参与了全部热门地块的报名，凭运气也拿了几块，下半年出了盯热门地块，也会对其他区域做些精细化研究，争取把全年的投资额用足”，保利发展一位投资负责人告诉界面新闻。
在行业整体投资热度低下的背景下，保利发展上半年拿地金额较去年同期依然实现高增长。中指研究院数据显示，今年上半年保利发展的权益拿地金额约为400亿元，同比增长约63%。
不过即便有充裕且集中在高能级城市的优质土储，在楼市始终低迷的情况下，为了做大销售规模的保利发展也频繁使用以价换量策略，这一点在2022年表现的相当明显，在广州、武汉和长沙等区域的地产项目均有较大幅度的让价行为。
为了提升经营管理能力，保利内部也是顺势调整。据界面新闻了解，去年底保利发展对部分地产一级子公司进行了合并，从34个缩减至32个，同时今年对各子公司的销售质量也提出了更高要求，更着重对去化能力、盈利能力、结构调整能力的考核。
在扩大规模的同时，保利发展的盈利能力也正经受考验。2022年，其归母净利润为183.47亿元，同比下降33.01%，是自2016年上市以来降幅最大的一次。
“多年来，保利发展内部有个传统：‘上半年的周六保证不休息，下半年则不保证休息’，如今虽做到了行业第一，对我们大部分员工来说，这一习惯仍被保持。”保利发展一位内部人士称。
作为央企，保利发展虽然在一个竞争较为充分的行业做到了规模第一，但在现今对利润考核趋严、急迫的当下，如何实现利润企稳回升，仍将是接下来以刘平为代表的管理层需要面临的更大考验。

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