7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》指出，对去年11月出台的房地产“金融16条”中，关于房企存量融资展期、保交楼配套融资支持两条政策进行延期，将适用期限统一延长至2024年12月31日。
“金融16条”期限为何延长？多大程度上利好楼市？目前房地产板块悲观预期是否已完全释放？经过数年调整后，房地产指数下跌趋势临近尾声了吗？目前地产板块估值是否已合理？有哪些细分领域的机会值得把握？
对此，中国基金报记者采访了招商基金投资管理一部专业总监李崟、国泰金鹿基金经理赵大震、华泰柏瑞新金融地产基金经理杨景涵、永赢基金策略分析师潘广跃、金鹰基金权益研究部赵雅薇、诺德基金研究员杨雅荃、汇安基金权益研究部等7家基金公司熟悉房地产的专业人士。
上述受访人士表示，“金融16条”期限延长，意在防范和化解房地产领域风险。不过，鉴于行业需求端依然疲软，需求端政策更受期待。
在大家看来，市场悲观预期有所释放,但对于板块是否已见底研判分歧较大。不过，当前估值已处低位，结构性机会值得关注，尤其是房地产开发、物业、经纪等细分领域龙头。
意在防范和化解房地产领域风险
中国基金报记者：“金融16条”期限为何延长？政策再度聚焦至房地产融资端的原因有哪些？
李崟:今年整体的房地产销售在一季度出现了比较好的表现，但进入二季度以后，无论是从销售价格还是销售量，均出现了不同程度下跌，而且在部分城市、部分板块房地产销售的下跌程度比较深，当前有关部门或是看到二季度房地产领域出现的一些新现象，在此背景下延长相关政策的适用期限,目的是为了进一步防范和化解房地产领域的风险，这次在融资端出台两项政策延长的新通知，非常及时，也非常有前瞻性。
赵大震：该政策旨在表达稳地产态度，有利于提振投资人信心。根据克而瑞数据，2023年1-6月，重点30城4、5、6月成交面积环比均为负，其中6月为近年同期中首次出现环比下降。由于7、8月为传统淡季，若环比减少的趋势持续，市场对销售容易产生悲观情绪，使企业信用承压。《通知》引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，表达了持续维稳的态度，也是稳住债券投资人信心，防止再次出现信用负反馈，对保交楼的持续支持也为民生持续提供保障。
杨景涵：2022年11月11日，“金融16条”出台，其中2条政策规定适用期限半年，分别是：1）房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资可多展期1年；2）金融机构配套融资在贷款期限内不下调风险分类，相关机构和人员已尽职的，可予免责。以上2条政策在2023年5月11日已经到期。此外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。
2023年7月10日，“金融16条”延期，央行、国家金融监督管理总局表示，本次政策延期的背景是综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持。
政策再度聚焦至房地产融资端的原因可能包括：1）保交楼仍是目前房地产行业的重要任务，需要金融资源支持；2）5、6月行业销售边际再次下行，基本面承压之下需要对房企加大供给端支持，并给予长期稳定预期；3）部分房企债务到期违约风险尚未完全解除，需要资金端进行支持。
潘广跃：我们认为延长的核心原因在于缓解近期地产销售压力加大带来的房企现金流压力。自去年底“金融16条”出台以来，房企在融资端得到一定支持，如授信额度的提升、中债增支持民企发债、股权融资持续落地等等。但今年以来，全国房地产市场在经历了2-3月积压需求的集中释放后逐步降温，6月30大中城市商品房成交面积同比下滑31.95%。考虑到去年底“金融16条”中对于房企存量融资展期、保交楼配套融资支持两条政策的期限均为半年，而当前已进入7月，叠加房企（尤其是民企）自身通过销售回款的压力仍在逐步增大，因此,政策延长的核心在于缓解房企短期刚兑压力，使得更多资金投入保交楼并逐步调整自身经营，化解行业潜在风险。
赵雅薇：2022年11月11日，中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，其中两条政策规定了适用期限。“金融16条”期限延长是为了引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大对保交楼的金融支持。
政策再度聚焦至房地产融资端是综合考虑当前房地产市场形势后，为进一步保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险而实施的有效举措。
汇安基金权益研究部：1）上半年出台的政策确实对信用和基本面修复起到了较大作用，比较明显的是商品房交付一季度看到了脉冲式修复，其中有部分疫后回补因素。但二季度开始居民购买力的实质性受损、房价预期的变差对需求的影响逐渐显现，同时在供给端仍有部分房企存在流动性问题，保交楼进度也一定程度弱于预期，因此，行业企稳还面临困难，需要政策的持续支持。2）融资端的政策聚焦主要是考虑当前较多房企资金链仍相对紧张、保交楼的现实资金需求，也有利于房企信用修复与竣工交付推进。
杨雅荃：商业银行开发贷款投放力度加大，今年上半年累计新增4200多亿元，同比多增约2000亿元，这说明过去半年政策取得了一定效果，促进了开发商加快项目施工建设，有利于保障项目的交付。但是，我们看到房企流动性压力仍然存在，房地产投资景气度依然低迷，地产销售在积压的需求集中释放后，从4月开始重回颓势。“金融16条”期限延长聚焦房企融资和保交楼政策，主要是为了缓解房企流动性压力和随之带来的交付等风险。
行业需求端仍疲软
需求端政策跟进受期待
中国基金报记者：本次两项政策延期，多大程度上利好楼市？后期是否还会有相关支持政策出台？
李崟:这两项政策的延长都是托底的意味更重，目的是进一步防范和化解风险，促进保交楼，并不等同于直接刺激楼市。我理解利好楼市可能更多是在需求端，目前来看这两方面的政策更多聚焦在供给端。后续是否还会有相应配套的一系列政策出台，前提还要根据三季度的地产销售情况来判断。按照近期观察的数据来看，整体销售情况依然不是很理想，如果这种情况继续保持下去，可能下半年还会有房地产领域一些相关配套措施。
赵大震：本次政策主要针对供给端存量，对销售、投资和新开工有信心提升的作用。我们近期跟企业沟通后发现，现阶段最受期待的是一线城市需求端政策能有所松动。如需要更快的见效速度，投资端需要更积极的政策。
杨景涵：本次“金融16条”延期体现了行业供给端政策支持持续，也是对房地产可能引发金融风险的缓释，对于保项目、保主体有一定作用。但目前行业需求端仍较为疲软，企稳仍然需要需求侧发力。
潘广跃：两项政策延期，一方面将为房企融资提供支撑，稳房企主体，避免在市场下行期遭到金融机构挤兑，以时间换空间，推动行业风险市场化出清；另一方面继续加大保交楼的金融支持，可确保保交楼方面具备可持续的资金注入，从而兜住民生底线，修复市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
对于后续政策，考虑到融资和销售是房地产行业健康发展的核心支撑。除供给侧兜底风险外，在各地当前已有的因城施策放松措施基础上，未来需求端（尤其是高能级城市）的支撑政策有望进一步扩大，如二套房认定标准调整、优化远郊限购等方向的政策值得期待。
赵雅薇：政策延期涉及两项内容：一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致；二是对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
本次两项政策延期将对保持房地产融资平稳有序、做好保交楼金融服务、做好受困房企风险处置等多方面发挥积极作用，预期将取得良好的政策效果。
预计后期根据房地产市场形势变化，相关主管部门、金融机构和地方政府将相互配合实施一批政策措施，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
汇安基金权益研究部：1）融资端支持政策延期在市场预期内，但如果政策能如期兑现，一定程度对部分信用端再次受到质疑的未出险房企形成边际利好；而保交楼配套融资支持也将持续解决房企交付违约问题，对于解决民生问题与重塑信心有较大作用。但不能否认，尽管融资端支持政策再次延期，在当前相对悲观的市场预期面前,单纯供给端支持政策效果会打折扣，需要更多的稳需求政策配合。
2）不排除更多需求端政策跟进的可能性：典型的需求端政策,比如利率进一步调整、限制性房地产政策放松、高线城市的城市更新等。
杨雅荃：“金融16条”的推出有助于缓解房企的流动性压力，虽然能一部分恢复市场信心，但难以扭转房地产市场近期出现的下滑态势。我们认为，后续仍会陆续有稳楼市、稳预期的政策推出，但政策的核心目的在于稳。例如，今天央行在新闻发布会中也有提到，存量房贷利率仍处在比较高的位置，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款，必要时还可再创设新的政策工具。
悲观预期有所释放
是否见底研判分歧较大
中国基金报记者：在您看来，目前房地产板块悲观预期是否已完全释放？
李崟:我觉得谈不上完全释放，应该说房地产领域的风险和房地产领域发展中存在的一些长期问题，已经受到产业链相关环节，包括房地产企业、政府部门、居民端、投资机构等各个环节参与者的重视，全社会对过去房地产行业运行中所蕴含的风险都有了比较充分的认知。
赵大震：经过一年的供给侧出清，房地产板块当前主流均为优质大型房企：1）央国企背景居多，有充分安全垫；2）今年销售能维持正增长，在行业下行时规模仍有提升空间；3）拿地利润率基本稳定，高于2019-2021年。虽然销售仍有下行压力，但优质地产企业竞争格局优化，企业基本面已经见底，市场对行业的悲观预期更多针对的是对地产的衍生问题而并非地产本身。
杨景涵：目前房地产板块预期持续悲观，比如企业出险、销售走弱、拿地下降、开工下行、房价下跌等等，目前还未看到改善的迹象。近期一二线核心城市房价走向或将是后续行业的关键变量，仍需要进一步观察。
潘广跃：悲观预期有所释放，但完全释放仍需看到需求侧企稳回升信号。行业政策整体逐步向好的大趋势未出现改变，当前“金融16条”政策的延续有助于缓解市场对于地产板块系统性风险的担忧，改善市场悲观预期。但除“兜住风险”外，需求侧是否能企稳回升也是市场关注的重点。疫情优化以来，居民消费信心及能力仍有待恢复，4月以来全国商品房、二手房销售也正在逐步放缓，因此市场悲观预期的扭转可能仍待地产需求侧回暖，即全国各能级城市地产销售企稳。目前来看，后续居民整体消费能力的恢复以及地产需求侧刺激政策的力度是需要跟踪的重要信号。
赵雅薇：今年以来，房地产市场整体呈现企稳态势，但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能消化。我们认为，目前房地产板块的悲观预期或已经逐步释放。
汇安基金权益研究部：1）当前房地产板块悲观预期是政策端进展缓慢、行业基本面仍在下行等因素共振的结果，板块与部分核心标的甚至已经击穿上年10月末批量刺激政策出台前的低点，尤其二季度基本面再次转差后悲观预期的集中释放对板块表现形成较大的压力。
2）当前强力需求政策刺激可能性仍较低，但我们也观察到一些现象，一是市场对于政策进一步宽松的预期在提升，融资端支持政策的延期已经有所验证；二是客观上房屋交付的担忧较去年是边际缓解的；三是行业政策环境也明显优于去年。因此,刚需与部分改善需求的持续释放是一个渐进的过程，核心城市与优质房企仍会有较好表现。整体看,板块悲观预期释放已相对充分，后续修复或依赖于政策释放力度与基本面修复速度。
杨雅荃：截至7月14日收盘，年初以来申万一级地产行业指数已经下跌超15%，在整个申万一级行业指数中排名倒数第二，市场无疑对地产板块是悲观的。一方面，地产销售从4月以来确实在走弱，房企的流动性压力依旧很大，另一方面，政策端比较温和，市场预期也不高。未来，若是地产销售进一步走弱，且政策效果不明显，基本面持续环比恶化，那么地产板块目前或难言见底。但是，我们也观察到目前稳楼市政策出台频率在逐渐加快，这是一个比较积极的信号，后续一旦景气度环比回升，地产板块的空间还是比较大。
当前估值相对偏低
中国基金报记者：经过数年调整后，房地产指数下跌趋势临近尾声了吗？目前地产板块估值是否已合理？
李崟:房地产板块的估值与企业经营的成果密切相关，目前的房地产板块估值比较低，也是反映了目前房地产企业在经营过程中所遇到的困难，现在市场定价有一定合理性。
赵大震：我们认为地产板块已见底，市场对行业本身面临的压力过虑。从宏观环境来看，需要地产相关利好政策的并不仅是地产本身；下半年几家地产龙头定增落地后，会增加投资力度和潜在销售增速；明年起，地产企业开始结算21年下半年拿地项目，毛利率也会逐步上升，因此板块估值仍有提升的空间。
杨景涵：目前房地产指数下跌趋势趋缓，但是否结束还缺乏明确的判断依据。我们观察到的情况是：1）从基本面角度来看，目前短期销售可能一定程度上超跌，下半年进入传统旺季后，季节性因素消退，可能会迎来需求的反弹；而新增供给相比过去高峰时大幅下降，房价进一步下跌的风险有所减轻；2）从政策面来看，坚持房住不炒前提下，可能在因城施策框架下需求侧会有一些适度的支持政策；3）从市场博弈层面看，地产仓位持续降至历史低位附近，悲观预期仍未扭转；4）从估值方面来看，当前主流AH房企估值处于较低区间，若未来成长性得到适度修复，可能已具备一定的性价比。
潘广跃：此前房地产指数中长期调整的核心原因源于地产调控政策的边际趋严或地产销售阶段性的疲软。从当前情况看，地产销售的整体状况基本已处于历史低位，而政策端仍在供给、需求两侧发力，因此此前长期压制地产板块的两大因素均在改善。但后续指数层面能否回升仍取决于行业基本面状况，即地产销售能否实质性企稳回升。从估值维度看，地产板块整体估值已处于历史偏低位置。截至7月11日，申万房地产指数市净率仅为0.81X，仅为2010年以来4.34%分位。
赵雅薇：当前，房地产指数已跌回至去年“金融16条”发布之前的位置，大概率已处于相对底部区间。在市场经历过多家房企发生信用风险事件之后，地产板块的上市企业估值分化显著。相信未来，房地产行业风险出清后，综合竞争优势突出的龙头房企估值或将脱颖而出。
汇安基金权益研究部：本轮地产周期相较历史周期差异较大，批量房企因流动性问题出险甚至退市，对于指数形成极大的压制，单纯的板块走势与估值参考意义相对有限，不排除指数层面继续波动的可能；相较而言，板块内结构性机会或更值得重视：参考具备长期格局优化逻辑的国央企标的表现，典型如优质央企龙头地产公司当前PB估值仅不到0.8倍，考虑其长期格局优化逻辑持续在融资、拿地、销售端兑现，当前估值相对偏低。
杨雅荃：从市净率角度而言，目前申万一级地产行业平均市净率为0.8，部分园区企业、物业企业估值还会偏高一点，纯地产开发业务的公司普遍估值较低，即使是全国性的龙头房企，估值破净也是较为普遍的现象，这隐含了市场对其开发业务有可能亏损的假设。我们看到，即使是在目前的行业环境下，龙头房企仍能维持盈利，后续一旦行业回暖，其利润率还能企稳回升，市场目前的估值水平确实是偏低了。
结构性机会大于指数机会
中国基金报记者：展望后市，如何看待地产板块走势？有哪些细分领域的机会值得把握？
李崟:未来房地产板块的走势或受到政策、销售和企业经营等各方面的影响，未来还需要关注相关方面的变化。在投资方面，房地产的投资现在和过去存在较大差异，随着国家人口结构的变化和城镇化率的提高，房地产的销售总量上会下一个台阶，但是在下台阶的过程当中，可能会逐渐寻找到一个新的均衡位置。从其他国家房地产行业发展历史来看，即使进入城镇化后期，房地产行业仍然是一个比较大的行业，地产产业链环节多，上下游影响范围大，老百姓持续改善居住条件的需求长期存在。
赵大震：我们认为，销售下行会带来地产政策进一步出台调整的预期，后续市场博弈情绪将会较为浓厚，地产股的估值将得到阶段性的修复；如果有更进一步的地产相关政策出台，则更将有望开启一轮更大的板块行情。
杨景涵：房地产开发方面，考虑目前需求端可能出现了一定的超跌，供给端供给主体出清幅度较大，同时多项宏观数据和地产投资数据的走弱，房地产行业需求侧政策可能会一定程度上进一步优化调整，龙头房企的估值水平偏低，房地产板块值得关注并可能出现一些结构性的超额收益机会；细分领域看，新型物业管理或许是值得深入挖掘的领域。
潘广跃：历史复盘显示，地产股取得超额收益存在两类驱动因素。若行业景气维持高位，地产销售活跃，板块在中长期维度相对市场大概率有望取得不错表现；若景气维持低位或高位回落，但政策端边际放松催化不断，地产板块仍有可能取得阶段性超额收益，但维持时间往往相对较短，把握难度偏高。当前地产板块可能更接近后者。后续来看，短期行业景气压力仍存，但从6月首单“第三支箭”的落地再到目前“金融16条”部分政策的延期来看，政策端仍在逐步发力，因此地产板块仍有望演绎政策驱动的模式。对于细分领域而言，行业龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业有望获得供需改善下的成长机会，可以关注资产负债表优质的头部地产开发商。
赵雅薇：展望后市，地产板块可能仍将以结构性机会为主，两个方面值得关注：一是关注市场份额有望持续提升的优质房地产开发企业；二是具备稳定现金流的优质商业地产公司和物业管理公司。此外，还可在房地产业发展新模式的方向深入挖掘，如REITs、保障性租赁住房、养老等方面。
汇安基金权益研究部：结构性机会大于指数机会，从阿尔法出发的选股逻辑或重于贝塔思维，除非政策端刺激强度超预期。可以关注：1）传统开发板块具备长期确定性的国央企与部分优质民企，原因是相对稳定的核心城市市场仍足以支撑其体量增长，此外部分资金链紧张的房企仍将持续缩表让出市场份额；2）具备稳定现金流的物业标的，商业Reits的推进为核心资产退出与相关房企估值修复提供了契机；3）轻资产优质国央企物管标。除此以外经纪、代建等新兴领域也有不错投资机会。
杨雅荃：首先，房地产开发业务仍然是一个空间较大的市场。在过去的一轮行业景气度下滑中，经营效率低、风险敞口大的企业已经逐渐被市场出清。在产品端，各家房企的楼盘因为质量、服务、保障度的差异，其产品溢价与去化率有了显著分化。房地产开发业务不仅具有周期性，其产品也具备消费品属性，经营稳健、产品力强的房企市占率仍能进一步提升。同时，由于行业供给侧的出清，以及未来需求端的回暖，房企的净利率也将逐渐回归正常水平。
其次，地产链上下游产业链很长，市场空间非常大，很多品种有持续更新需求，行业竞争格局也很分散，部分品种还处于消费升级过程中，是长期投资的较佳赛道。我们非常关注例如家居建材中的防水材料、建筑涂料、家用管材、智能马桶、智能卫浴这类同时具备较强功能属性、消费痛点，且龙头公司经营稳健、市占率有较大提升空间的赛道。
看好细分领域优质龙头
中国基金报记者：投资者应该如何布局房地产板块？需要警惕什么风险？
李崟:如果目前希望投资房地产板块的话，需要关注的点跟过去存在较大不同。过去在销售总量上升期，投资者考虑更多的可能是土地储备、杠杆率、周转率等。但是在目前的环境下，如果要投资房地产板块，可能还是要更多注意在防范风险基础上的可持续发展，比如要考虑企业财务风险保护是否足够，企业融资成本是否足够低，抵押品是否足够等等。此外，在目前周期比较低位置也要考虑拿地强度、销售潜力和发展战略等的。需要做理性审慎的综合研判。
赵大震：我们看好优质龙头地产企业：1）财务稳健，有国资背景；2）销售表现优于同行；3）投资聚焦核心城市，上半年布局表现不激进；4）土地储备有粮仓城市。但也要警惕政策不及预期可能带来的市场调整风险。
杨景涵：目前行业格局优化、优质的龙头国央企市占率提升的逻辑仍是房地产板块未来的主要布局思考方式。
风险方面需要重点关注一线城市去化率下降后导致企业盈利能力下降的风险，和远期持有资产价值下跌导致的减值风险。
潘广跃：如上所述，考虑到后续地产走势可能更多偏向于“政策驱动模式”，地产政策博弈仍有望成为交易的核心，但板块择时难度较高，或可关注资产负债表优质、具备α属性的头部地产开发商。对于风险，可能更多源自于由海外美国经济衰退而带来的A股系统性风险。
赵雅薇：建议投资者关注房地产板块后续销售、投资企稳的具体情况，适度关注地产链上经营稳健、稳步发展的子板块和其中具备潜质的优秀企业。需要警惕部分房企长期积累的风险。
汇安基金权益研究部：1）尽管行业销售规模有所缩量，但中长期房地产仍为十几万亿的大行业，投资机会依旧存在。但结构性思维更为重要，格局优化与进阶为行业长期逻辑，需要更加耐心寻找具备阿尔法属性的优质标的。当然，开发之外，商业、物业、代建、经纪等细分赛道也为投资提供更多可能。
2）需要警惕的风险：部分房企后续资金安全性与债务化解仍有一定不确定性，单纯炒作政策博取弹性的策略或存较大风险。
杨雅荃：房地产板块整体估值偏低，但部分房企的经营风险和流动性风险仍然较大，投资者需要仔细甄别其中的差异。投资指数和分散投资经营稳健、产品力强的龙头房企或是相对比较不错的选择。
审核：木鱼 |
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